REGRAS ALOJAMENTO LOCAL.

 Entramos no Verão e dessa forma em período ordinário de férias, assim se quer rentabilizar a sua casa de férias ou outra a que não esteja a dar uso, o alojamento local pode ser uma boa aposta.

O primeiro passo para começar a explorar alguma destas modalidades de alojamento local é o registo. É feito através da chamada comunicação prévia com prazo, que deve ser dirigida ao presidente da câmara municipal competente. É realizado exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico.

Se no prazo de 10 dias a contar da data da comunicação - ou 20 dias no caso dos hostels - a câmara municipal não se opuser, é atribuído um número de registo. Este é o único título válido de abertura ao público e publicitação do alojamento local.

Trinta dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, a câmara municipal realiza uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos. Além disso, sempre que forem feitas alterações dos dados comunicados ou em caso de cessação de exploração, o proprietário tem 10 dias para comunicar o sucedido através do Balcão Único Eletrónico.

Quem quer explorar um alojamento local deve abrir atividade nas Finanças e ter em conta alguns impostos, como o IRS. Os rendimentos em sede deste imposto podem ser tributados pelas regras da categoria B (rendimentos empresariais e profissionais) ou da categoria F (rendimentos prediais). Além do IRS, tem ainda de pagar IVA e IMI, entre outros impostos.

De acordo com a lei, quem explora um alojamento local é "solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade". Assim, o responsável pelo estabelecimento é obrigado a contratar um seguro que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros.

Quem tiver registado o alojamento local antes de 21 de outubro de 2018 tem até 21 de outubro de 2020 para contratar o novo seguro. No entanto, quanto mais cedo subscrever o seguro, mais cedo garante uma proteção importante para si e para os seus hóspedes. Por isso mesmo, subscrever o seguro mesmo que já tenha o alojamento registado é uma hipótese que deve ter em consideração. Nos restantes casos, o seguro deve ser contratado imediatamente e a sua falta pode levar ao cancelamento do registo.

Os alojamentos locais devem ter livro de reclamações. Além disso, devem dispor de um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e as respetivas regras de utilização internas. O documento deve ainda ter o contacto telefónico do responsável pelo estabelecimento e estar disponível em português, inglês e em mais duas línguas estrangeiras.

A placa identificativa é obrigatória para todos os estabelecimentos de alojamento local, com exceção das moradias. Nos hostels, a placa deve estar colocada no exterior do edifício, junto à entrada principal.

Se quiser abrir um hostel num edifício em propriedade horizontal com frações autónomas, detidas por vários proprietários, só o pode fazer com a autorização dos restantes condóminos.

Nas restantes modalidades de alojamento local não é preciso autorização prévia. No entanto, se mais de metade dos condóminos (tendo em conta a permilagem) se opuser ao alojamento, este pode ser encerrado. Isto pode acontecer se for provada a "prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos" junto da câmara municipal.

Os vizinhos podem ainda definir que o proprietário de alojamento local pague uma contribuição adicional correspondente às despesas decorrentes da utilização das partes comuns, com um limite de 30% do valor do condomínio.

NOVAS REGRAS DIREITO PREFERENCIA DE ARRENDATÁRIOS

O direito de preferência que está previsto no artigo 1091.º do Código Civil é o que permite que os inquilinos de um prédio possam dizer se querem ou não comprar a casa que estão a arrendar quando o senhorio quer vender o imóvel.

O direito de preferência só podia ser exercido em prédios que estivessem em propriedade horizontal ou então sobre a totalidade de um prédio em propriedade vertical. Agora, esse direito foi alargado a todos os prédios e nos que estão em propriedade vertical, o inquilino passa a poder comprar apenas a sua casa.

Na lei anterior, o proprietário que estava a vender um prédio só dava o direito de preferência ao inquilino se o imóvel estivesse em propriedade horizontal ou então, se estivesse em propriedade vertical, o direito só poderia ser exercido sobre todo o edifício e pelo valor que ele estava a ser vendido. Ou seja, se um arrendatário quisesse comprar a casa que estava a arrendar, só o conseguiria fazer se todos os outros inquilinos quisessem fazer o mesmo e, todos os juntos, comprassem o prédio.

Tal com referido em cima, agora, os inquilinos já podem comprar apenas a sua casa mesmo que os outros não queiram e mesmo que o prédio esteja em propriedade vertical.

Os inquilinos só podem exercer o direito de preferência sobre a casa que arrendam se estiverem a viver nela há mais de dois anos (antes eram três anos) e ainda têm de garantir que a querem comprar para continuar a viver lá e não para outro fim, como por exemplo, para arrendar a estudantes ou colocar no alojamento local.

A carta que o proprietário envia aos inquilinos a comunicar que pretende vender o prédio e que eles podem exercer o direito de preferência tem de referir qual é o valor total pelo qual está a pensar vender o edifício todo e, a partir de agora, referir também qual o valor do apartamento. Se estiver a vender mais do que um prédio, tem também de informar sobre qual é o valor total da operação.

A nova lei estipula ainda que o valor da habitação a comprar equivale a uma percentagem do valor de toda a transação - sejam de um ou mais prédios -, sendo que essa percentagem terá de ser equivalente à área (m2) que a casa ocupa dentro do prédio ou prédios em venda. Confuso? Por exemplo, num prédio com 10 mil m2 e quatro casas iguais, cada uma delas equivale a 25% dessa área, ou seja, o valor da casa será de 25% do montante da operação.

 O inquilino passa a ter 30 dias para dizer se quer ou não exercer o direito de preferência. Antes eram oito.

O proprietário só pode recusar dar o direito de preferência se demonstrar a “a existência de prejuízo apreciável”, ou seja, não pode apenas dizer que, vender as casas aos inquilinos vai prejudicar o negócio ou baixar o valor da venda. A lei não refere, contudo, o que é “prejuízo apreciável”.

Uma vez que passa a ser obrigatório dar o direito de preferência também em prédios em propriedade vertical, isso significa que, também nesses edifícios, os inquilinos se podem juntar todos para comprar o imóvel em regime de compropriedade.

GARANTIA DE IMÓVEIS

A garantia mínima para imóveis, resultante da lei é de 5 anos, artigo 916º do Código Civil (CC), artigo 3º n.º 2 decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, artigo 4º n.º 3 da Lei 24/96 de 31 de Julho (Lei de Defesa dos Consumidores), podendo as partes acordar num período de garantia mais alargado, sendo que se o fizerem será esse período, mais alargado e portanto, mais benéfico para o consumidor, que prevalecerá, as declarações do vendedor vão vinculá-lo.

Estamos aqui a pressupor que o imóvel foi adquirido por um particular a um profissional e para habitação, pois caso tenha sido um negócio entre particulares ou para fins profissionais e não habitacionais, só haverá direito a prazo de garantia se este prazo ainda não tivesse decorrido para o anterior proprietário.

   

O decurso do prazo de garantia suspende-se durante o período de tempo em que o consumidor não puder usar o bem em virtude das operações de reparação ou substituição.

No caso de bens imóveis a denúncia deve ser feita no prazo de 1 ano. Se esse prazo for ultrapassado o consumidor perde a faculdade de invocar o direito que a garantia lhe confere, tendo ainda que se atender ao prazo de 6 meses, após feita a denúncia, de que o consumidor goza para recorrer aos tribunais ou a qualquer outro meio de resolução de conflitos.

Deve ainda esta denúncia ser feita por escrito, e de toda a preferência por carta registado com aviso de recepção, para melhor garantir assim a não frustração do direito do adquirente do imóvel defeituoso.