De acordo com os artigos
1414º e 1415º do Código Civil, só podem ser objecto de propriedade horizontal
as fracções autónomas que, em
condições de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas
entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via
pública. Assim sendo, de forma simplista, existe propriedade singular de cada
fracção autónoma e compropriedade das partes comuns do edifício.
Neste sentido, a figura do condomínio é caracterizadora da situação em
que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a
vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos.
No que diz respeito às partes comuns do prédio, estas encontram-se
enumeradas no artigo 1421º do Código Civil, sendo partes comuns, por exemplo, o
solo, os alicerces, colunas, entradas, telhado, entre outras. Também se
presumem partes comuns os pátios, os ascensores, as garagens, etc..
Como referido, nas partes comuns do prédio existe compropriedade,
estando os condóminos sujeitos a limitações. Deste modo, é especialmente vedado
aos condóminos: prejudicar à segurança, linha arquitetónica ou o arranjo
estético do edifício; destinar a sua fração a usos ofensivos dos bons
costumes; dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada; praticar quaisquer
actos ou actividades que tenham sido proibidos.
Já as partes privadas são propriedade apenas
do condómino que as adquiriu e devem vir especificados no título constitutivo
da propriedade horizontal. Tal título constitutivo pode fixar o uso exclusivo
de um condómino a certas partes comuns, como por exemplo, um terraço ou uma
cobertura, apesar de essa parte ser comum. Desta feita, se tal acontecer, essa
parte comum será apenas utilizada pelo condómino a quem foi atribuído o uso
exclusivo. Não obstante disso, esse condómino será obrigado a manter, conservar
e fazer bom uso dela.
O título constitutivo da
propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública ou por
documento particular autenticado, havendo acordo de todos os condóminos, tal
como exposto no artigo 1419º do Código Civil.
