O direito de preferência que
está previsto no artigo 1091.º do Código Civil é o que permite que os
inquilinos de um prédio possam dizer se querem ou não comprar a casa que estão
a arrendar quando o senhorio quer vender o imóvel.
O direito de preferência só podia ser exercido em
prédios que estivessem em propriedade horizontal ou então sobre a totalidade de
um prédio em propriedade vertical. Agora,
esse direito foi alargado a todos os prédios e nos que estão em propriedade
vertical, o inquilino passa a poder comprar apenas a sua casa.
Na lei anterior, o proprietário que estava a vender um
prédio só dava o direito de preferência ao inquilino se o imóvel estivesse em
propriedade horizontal ou então, se estivesse em propriedade vertical, o
direito só poderia ser exercido sobre todo o edifício e pelo valor que ele
estava a ser vendido. Ou seja, se um arrendatário quisesse comprar a casa que
estava a arrendar, só o conseguiria fazer se todos os outros inquilinos
quisessem fazer o mesmo e, todos os juntos, comprassem o prédio.
Tal com referido em cima, agora, os inquilinos já podem comprar apenas a sua
casa mesmo que os outros não queiram e mesmo que o prédio esteja em propriedade
vertical.
Os inquilinos só
podem exercer o direito de preferência sobre a casa que arrendam se estiverem a
viver nela há mais de dois anos (antes eram três anos) e ainda têm de garantir
que a querem comprar para continuar a viver lá e não para outro fim,
como por exemplo, para arrendar a estudantes ou colocar no alojamento local.
A carta que o proprietário
envia aos inquilinos a comunicar que pretende vender o prédio e que eles
podem exercer o direito de preferência tem
de referir qual é o valor total pelo qual está a pensar vender o edifício todo
e, a partir de agora, referir também qual o valor do apartamento. Se
estiver a vender mais do que um prédio, tem também de informar sobre qual é o
valor total da operação.
A nova lei estipula ainda que o valor da habitação a comprar equivale a uma percentagem do valor de
toda a transação - sejam de um ou mais prédios -, sendo que essa percentagem
terá de ser equivalente à área (m2) que a casa ocupa dentro do prédio ou
prédios em venda. Confuso? Por exemplo, num prédio com 10 mil m2 e
quatro casas iguais, cada uma delas equivale a 25% dessa área, ou seja, o valor
da casa será de 25% do montante da operação.
O inquilino passa a ter 30 dias para dizer se
quer ou não exercer o direito de preferência. Antes eram oito.
O proprietário só pode
recusar dar o direito de preferência se demonstrar a “a existência de prejuízo
apreciável”, ou seja, não pode apenas dizer que, vender as casas aos inquilinos vai
prejudicar o negócio ou baixar o valor da venda. A lei não refere, contudo, o
que é “prejuízo apreciável”.
Uma vez que passa a ser obrigatório dar o direito de
preferência também em prédios em propriedade vertical, isso significa que,
também nesses edifícios, os inquilinos se podem juntar todos para comprar o
imóvel em regime de compropriedade.
