NOVAS REGRAS DIREITO PREFERENCIA DE ARRENDATÁRIOS

O direito de preferência que está previsto no artigo 1091.º do Código Civil é o que permite que os inquilinos de um prédio possam dizer se querem ou não comprar a casa que estão a arrendar quando o senhorio quer vender o imóvel.

O direito de preferência só podia ser exercido em prédios que estivessem em propriedade horizontal ou então sobre a totalidade de um prédio em propriedade vertical. Agora, esse direito foi alargado a todos os prédios e nos que estão em propriedade vertical, o inquilino passa a poder comprar apenas a sua casa.

Na lei anterior, o proprietário que estava a vender um prédio só dava o direito de preferência ao inquilino se o imóvel estivesse em propriedade horizontal ou então, se estivesse em propriedade vertical, o direito só poderia ser exercido sobre todo o edifício e pelo valor que ele estava a ser vendido. Ou seja, se um arrendatário quisesse comprar a casa que estava a arrendar, só o conseguiria fazer se todos os outros inquilinos quisessem fazer o mesmo e, todos os juntos, comprassem o prédio.

Tal com referido em cima, agora, os inquilinos já podem comprar apenas a sua casa mesmo que os outros não queiram e mesmo que o prédio esteja em propriedade vertical.

Os inquilinos só podem exercer o direito de preferência sobre a casa que arrendam se estiverem a viver nela há mais de dois anos (antes eram três anos) e ainda têm de garantir que a querem comprar para continuar a viver lá e não para outro fim, como por exemplo, para arrendar a estudantes ou colocar no alojamento local.

A carta que o proprietário envia aos inquilinos a comunicar que pretende vender o prédio e que eles podem exercer o direito de preferência tem de referir qual é o valor total pelo qual está a pensar vender o edifício todo e, a partir de agora, referir também qual o valor do apartamento. Se estiver a vender mais do que um prédio, tem também de informar sobre qual é o valor total da operação.

A nova lei estipula ainda que o valor da habitação a comprar equivale a uma percentagem do valor de toda a transação - sejam de um ou mais prédios -, sendo que essa percentagem terá de ser equivalente à área (m2) que a casa ocupa dentro do prédio ou prédios em venda. Confuso? Por exemplo, num prédio com 10 mil m2 e quatro casas iguais, cada uma delas equivale a 25% dessa área, ou seja, o valor da casa será de 25% do montante da operação.

 O inquilino passa a ter 30 dias para dizer se quer ou não exercer o direito de preferência. Antes eram oito.

O proprietário só pode recusar dar o direito de preferência se demonstrar a “a existência de prejuízo apreciável”, ou seja, não pode apenas dizer que, vender as casas aos inquilinos vai prejudicar o negócio ou baixar o valor da venda. A lei não refere, contudo, o que é “prejuízo apreciável”.

Uma vez que passa a ser obrigatório dar o direito de preferência também em prédios em propriedade vertical, isso significa que, também nesses edifícios, os inquilinos se podem juntar todos para comprar o imóvel em regime de compropriedade.

GARANTIA DE IMÓVEIS

A garantia mínima para imóveis, resultante da lei é de 5 anos, artigo 916º do Código Civil (CC), artigo 3º n.º 2 decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, artigo 4º n.º 3 da Lei 24/96 de 31 de Julho (Lei de Defesa dos Consumidores), podendo as partes acordar num período de garantia mais alargado, sendo que se o fizerem será esse período, mais alargado e portanto, mais benéfico para o consumidor, que prevalecerá, as declarações do vendedor vão vinculá-lo.

Estamos aqui a pressupor que o imóvel foi adquirido por um particular a um profissional e para habitação, pois caso tenha sido um negócio entre particulares ou para fins profissionais e não habitacionais, só haverá direito a prazo de garantia se este prazo ainda não tivesse decorrido para o anterior proprietário.

   

O decurso do prazo de garantia suspende-se durante o período de tempo em que o consumidor não puder usar o bem em virtude das operações de reparação ou substituição.

No caso de bens imóveis a denúncia deve ser feita no prazo de 1 ano. Se esse prazo for ultrapassado o consumidor perde a faculdade de invocar o direito que a garantia lhe confere, tendo ainda que se atender ao prazo de 6 meses, após feita a denúncia, de que o consumidor goza para recorrer aos tribunais ou a qualquer outro meio de resolução de conflitos.

Deve ainda esta denúncia ser feita por escrito, e de toda a preferência por carta registado com aviso de recepção, para melhor garantir assim a não frustração do direito do adquirente do imóvel defeituoso.

GARANTIAS NA COMPRA DE VEÍCULO USADO.

A partir da data de compra, todos os bens móveis têm dois anos de garantia. Durante esse período, o vendedor tem de assegurar a qualidade dos bens transacionados.

Ainda assim, o comprador e o vendedor podem acordar um novo prazo de garantia, nesses casos, a redução mínima é de um ano.

É muito importante que guarde os recibos que comprovam a compra. Basta ter consigo esse documento para validar a garantia do bem móvel transacionado. Se não fez qualquer acordo em contrário, a garantia de automóveis usados é de dois anos, sempre que não seja uma venda entre particulares.

Nos negócios entre particulares, a lei prevê que se nos seis meses seguintes à aquisição do veículo, o comprador pode provar que as características do automóvel não correspondiam às anunciadas pode, dessa forma, exigir a reparação do carro ou a anulação do contrato de compra e venda.

Se, no prazo da garantia, detectar um defeito ou avaria, faça a respetiva comunicação do problema ao vendedor num prazo máximo de 60 dias (dois meses). Caso o vendedor ignore a reclamação, passa a dispor de dois anos sobre a data da mesma para exigir que seja cumprida a obrigação do vendedor.

Se vai comprar um automóvel usado garanta que o preço praticado corresponde ao que é anunciado, confira a quilometragem (à data da última inspeção) e a data da matrícula com a atual.

Não se esqueça de pedir o registo das revisões, o título de registo de propriedade e informe-se se o veículo vai ser reparado antes da formalização do negócio: nesse caso, vá acompanhado por um perito ou mecânico que o ajude a garantir que tudo é feito em conformidade.